Định giá bất động sản có ý nghĩa rất quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội, phục vụ cho nhiều mục đích như mua bán chuyển nhượng, đầu tư, góp vốn, định cư,...và xác định nghĩa vụ tài chính của các chủ thể kinh tế đối với Nhà nước.

Khi tiến hành thẩm định giá bất động sản, nhiều chuyên gia sẽ có các cách tiếp cận khác nhau về phương pháp định giá. Tuy nhiên, có 5 phương pháp thẩm định giá bất động sản phổ biến nhất bao gồm:

• Phương pháp so sánh trực tiếp

• Phương pháp chiết trừ 

• Phương pháp thu nhập

• Phương pháp thặng dư

• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 

Bài viết ngày hôm nay hãy cùng VR360 PLUS tìm hiểu kỹ hơn về đặc điểm từng phương pháp thẩm định giá nhé!

1. Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. 

Phương pháp so sánh thường được sử dụng để xác định giá trị quyền sử dụng đất của một khu đất khi có thông tin giao dịch thị trường trên một khu đất tương tự như khu vực được đánh giá. Phương pháp so sánh trực tiếp chủ yếu dựa trên yêu cầu tuân thủ nguyên tắc thay thế: giá trị của tài sản mục tiêu được coi là ngang bằng với giá trị của tài sản tương tự.

Ưu điểm: 

- Dễ dàng bởi không cần đến nhiều công thức hay mô hình phức tạp mà dựa vào các thông tin từ thị trường bất động sản.

- Có tính thực tế, dễ thuyết phục được khách hàng bởi phương pháp này xuất phát từ các phân tích, đánh giá từ giá trị thị trường, có bằng chứng rõ ràng, là cơ sở để tạo dựng lòng tin của khách hàng.

- Là cơ sở hay còn gọi đầu vào của các phương pháp khác và thường được sử dụng kết hợp cùng các phương pháp khác để thẩm định 

Nhược điểm:

- Lượng thông tin thu thập phải rõ ràng, chi tiết, chính xác.

- Thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá, cần có tính cập nhật trong điều kiện thị trường luôn biến động như hiện nay.

2. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Ưu điểm: Phương pháp này thường sử dụng để định giá thửa đất trống, không có đủ thông tin giao dịch trên thị trường.

Nhược điểm: Phát sinh nhiều khoản chi phí do khoảng cách về thông tin và giá trị so với thị trường.

3. Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh. Phương pháp thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư.

Ưu điểm: Phương pháp này mang tính chặt chẽ vì tiếp cận từ góc đọ những lợi ích mà bất độn sản đem lại, có thể đạt được độ chính xác cao.

Nhược điểm: Khi phân tích cần có sự hiệu chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê đất, thay đổi về tiền thuê,...nhiều trường hợp thiếu cơ sở để dự báo các khoản thu nhập trong tương lai.

4. Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Ưu điểm: Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra các mức giá khi đấu thầu, được sử dụng để đánh giá các khu đất tiềm năng. Bên cạnh đó, phương pháp trên còn có giá trị quan trọng để tư vấn chi phí xây dựng cho các dự án.

Nhược điểm: Gây khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất. Chi phí và giá bán có thể thay đổi theo điều kiện thị trường.

5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

Phương pháp này phụ thuộc nhiều vào các quyết định từ các cơ quan có thẩm quyền, chuyên gia cần có mức định giá cho phù hợp.

Kết luận

Bên cạnh các phương pháp định giá trên, nhiều nhà thẩm định còn sử dụng một số công cụ giúp ích cho quá trình thẩm định giá bất động sản. Có thể kể đến như công cụ VR360 PLUS, một giải pháp hình ảnh số hóa chất lượng cao đến từ đội ngũ VR360 PLUS, đây là công nghệ độc quyền được phát triển dựa trên nền tảng công nghệ VR, đem tới cho khách hàng, nhà đầu tư và các chuyên viên thẩm định trải nghiệm hình ảnh số tốt nhất với nhiều điểm chạm tương tác, tạo ra một không gian sống động như thật. Đây chắc chắn sẽ là một công cụ hữu ích dành cho các chuyên viên thẩm định giá trong quá trình tìm kiếm thông tin về dự án mà không cần đến tận nơi để khảo sát trong tình hình dịch bệnh căng thẳng. Đặc biệt, tính năng cập nhật thông tin về dự án liên tục chính là điểm mạnh của công nghệ VR360 PLUS và đóng vai trò rất lớn trong quá trình định giá các dự án bất động sản.

Để theo dõi thêm nhiều thông tin về VR360 PLUS, vui lòng truy cập: https://vr360plus.vn/